Koupě a držení nemovitosti ve Španělsku


Následující přehled odpovídá na nejčastější otázky klientů:

jak probíhá koupě nemovitosti, kdy se co platí a jaké jsou pravidelné náklady spojené s vlastnictvím nemovitosti ve Španělsku (Andalusie / Costa del Sol).

Údaje jsou orientační – konkrétní částky se liší podle lokality, developera a typu nemovitosti.



1. Jak probíhá koupě nemovitosti


Koupě od developera (novostavba, „off plan“)


Platba kupní ceny je rozložená do tří kroků:

  1. Rezervační poplatek – přibližně 6 000–10 000 EUR, kterým se nemovitost rezervuje.
  2. Podpis smlouvy o smlouvě budoucí – hradí se 30 % kupní ceny, obvykle 2–3 měsíce po rezervaci, poté co proběhne KYC/AML proces (identifikace klienta). U některých developerů může být vytvořený splátkový kalendář - např. 15% se hradí při podpisu SOSBK, dalších 15% se hradí v měsíčních splátkách během výstavby.
  3. Předání klíčů a podpis kupního dekretu u notáře – doplacení zbylých 70 % kupní ceny.


Role právního zástupce (advokátní kanceláře) v průběhu celého procesu:

  • ověřuje u developera veškerou dokumentaci ke stavbě a vlastnictví,
  • připravuje a vysvětluje návrh smlouvy o smlouvě budoucí (developeři obvykle málo ustupují od standardních podmínek smlouvy),
  • v případě financování hypotékou kontaktuje banku developera nebo jinou banku, případně pomůže s výběrem banky; banka žádost předběžně schválí na základě příjmů a majetku klienta a následně definitivně po odhadu nemovitosti bankou určeným znalcem,
  • před předáním nemovitosti komunikuje s developerem a připravuje podklady pro notáře,
  • řeší reklamace nedostatků na nemovitosti vůči developerovi po předání.


Podpisem kupního dekretu u notáře se kupující stává právoplatným vlastníkem, přebírá klíče a veškerou dokumentaci k nemovitosti (záruky spotřebičů, certifikáty, energetický štítek).


Koupě z druhé ruky (second hand)

  • Kupující hradí převodní daň ve výši 7 % z kupní ceny.
  • Provize realitnímu makléři a poplatek právní kanceláři jsou předmětem dohody mezi stranami (včetně toho, co je zahrnuto v kupní ceně).



2. Jednorázové náklady spojené s koupí


Koupě od developera:

  • DPH (IVA): 10 %
  • převodní daň (AJD): 1,2 %
  • poplatek právní kanceláři: cca 1 %
  • dále poplatky notáři a katastru nemovitostí (nezahrnuty v procentech výše)


Koupě second hand:

  • převodní daň (ITP): 7 %
  • provize makléři a poplatek právníkovi dle individuální dohody



3. Co je potřeba vyřídit po koupi


  • NIE číslo – daňové identifikační číslo cizince, nutné pro každého kupujícího; žádá se na místní policejní stanici, právník vyřizuje na základě plné moci.
  • Bankovní účet – potřebný pro úhradu provozních nákladů; doporučuje se založit u místní banky.
  • Smlouvy s dodavateli energií (elektřina, voda), internetu a nastavení inkasních plateb.
  • Nahlášení nového vlastnictví SVJ a příslušným úřadům.
  • Zápis vlastnictví do katastru nemovitostí a zaplacení souvisejících daní.
  • Zrušení případné hypotéky developera váznoucí na nemovitosti a její výmaz z rejstříku.
  • Doporučeno sjednat pojištění domácnosti.


Vlastník španělské nemovitosti následně každoročně podává daňové přiznání k dani z příjmu a k dani z nemovitosti.



4. Pravidelné měsíční náklady na držení nemovitosti


  • Komunitní poplatky (SVJ): obvykle 150–250 EUR/měsíc; u rezidencí s rozsáhlejším vybavením (vnitřní a venkovní bazény, posilovna, klubovna, vinotéka, kinosál, golfový trenažér apod.) 400–500 EUR/měsíc – vyšší poplatek odpovídá pravidelné údržbě tohoto vybavení.
  • Energie – voda a elektřina: dle skutečné spotřeby, orientačně 100–150 EUR/měsíc.
  • Internet: cca 20 EUR/měsíc.


5. Roční daně


  • Daň z nemovitosti IBI (obdoba české daně z nemovitosti) – stanovuje ji každoročně obec (ayuntamiento) jako procento z katastrální hodnoty nemovitosti (obvykle v řádu desetin procenta až kolem 1 %); konkrétní výše se tak liší obec od obce, u běžného apartmánu jde typicky o stovky EUR ročně.
  • Daň IRNR – týká se nerezidentů, kteří nemovitost nepronajímají (tzv. imputovaný příjem z vlastnictví nemovitosti, viz i bod 7 níže). Základem daně je 1,1 % katastrální hodnoty (pokud byla revidována v posledních 10 letech), jinak 2 % katastrální hodnoty. Sazba daně je 19 % pro daňové rezidenty EU/EHP a 24 % pro rezidenty ostatních zemí. U běžného apartmánu tak výsledná daň obvykle vychází v řádu stovek EUR ročně. Pokud je nemovitost část roku pronajatá, počítá se tato imputovaná daň pouze poměrně za dny, kdy pronajatá nebyla – za dny skutečného pronájmu se místo ní platí daň z příjmu popsaná v bodě 7.
  • Obě daně (IBI a IRNR z neobsazenosti) dohromady tak u běžného apartmánu, který se nepronajímá, obvykle vychází na nižší stovky až kolem tisíce EUR ročně.


6. Pronájem nemovitosti


Krátkodobý (turistický) pronájem

  • Vyžaduje turistickou licenci (VUT) vydávanou Junta de Andalucía.
  • Podmínkou je, že SVJ turistické pronájmy v domě výslovně nezakázalo. Podle zákona o vlastnictví bytů (LPH, čl. 17.12, novelizace platná od dubna 2025 potvrzená rozsudky Nejvyššího soudu) může SVJ pronájem omezit nebo zakázat většinou 3/5 hlasů vlastníků, která zároveň představuje 3/5 spoluvlastnických podílů – nejde tedy o 2/3, jak se traduje, ale o 3/5 (60 %). Toto pravidlo platí celostátně, nejen v Andalusii.
  • Bez turistické licence nelze nemovitost nabízet ani na platformách jako Booking či Airbnb.
  • Licenci lze při koupi nemovitosti z druhé ruky, která ji již má, převést na nového majitele, ale převod není automatický – úřad může vyžadovat doložení souladu s aktuální legislativou, proto se doporučuje si stav licence a zápisy SVJ prověřit ještě před koupí.
  • DPH u krátkodobého pronájmu se řeší jinak podle zvoleného modelu spolupráce se správcovskou firmou. ANDALIFE COLLECTION, S.L. poskytuje svoje služby v prvním ze zmíněných modelů:
  • Nemovitost je pronajata (pronajata k provozování) správcovské firmě, která ji dál sama provozuje a majiteli fakturuje/vyplácí podíl ze skutečně dosažených tržeb – to je nejběžnější model na Costa del Sol. Faktura majitele vůči správcovské firmě v tomto případě podléhá DPH ve výši 21 %, protože nejde o nájem bytu k bydlení (ten by byl od DPH osvobozen), ale o pronájem firmě k podnikatelskému využití – majitel se tak z pohledu daní stává osobou podnikající ve Španělsku a plátcem DPH. Samotná fakturace správcovské firmy vůči koncovému hostovi pak může být od DPH osvobozená, pokud firma neposkytuje doplňkové „hotelové“ služby (úklid a výměna prádla během pobytu, recepce apod.) – pokud je poskytuje, uplatňuje DPH 10 %.
  • Majitel pronajímá krátkodobě přímo koncovým hostům (svým jménem, např. přes Booking/Airbnb, správcovská firma jen zajišťuje servis) – zde záleží na tom, zda jsou k pronájmu poskytovány zmíněné „hotelové“ služby: pokud ano, podléhá pronájem DPH 10 %; pokud ne, může zůstat od DPH osvobozen, i tak je ale obvykle nutné se administrativně zaregistrovat jako podnikající osoba.
  • V obou případech od 1. 7. 2028 podle unijní směrnice 2025/516 přejde na DPH každý krátkodobý pronájem do 30 nocí bez ohledu na to, zda doplňkové služby poskytuje – rozdíl mezi modely se pro účely DPH osvobození stírá.
  • Být plátcem DPH znamená administrativu navíc, na druhou stranu umožňuje zažádat o vrácení DPH zaplaceného při koupi nemovitosti. Podle obecného pravidla pro investiční majetek se odpočet DPH posuzuje po dobu 10 let od pořízení – pokud by se nemovitost přestala takto pronajímat dříve, vrací se poměrná část DPH za zbývající roky.


Střednědobý pronájem (2–11 měsíců)

  • Nepodléhá regulaci turistické licence.
  • Není zatížen DPH.


7. Daň z příjmu z pronájmu


Týká se všech výše popsaných forem pronájmu (krátkodobý/turistický, střednědobý i podíl na tržbách vyplácený správcovskou firmou v modelu cesión de explotación) – v okamžiku, kdy nemovitost generuje skutečný příjem z pronájmu, se namísto imputované daně z bodu 5 platí daň ze skutečného příjmu:

  • Daňoví nerezidenti (nejběžnější případ) zdaňují příjem z pronájmu daní IRNR:
  • rezidenti EU/EHP: sazba 19 % z čistého příjmu – lze odečíst prokazatelné náklady spojené s pronájmem (komunitní poplatky, energie, opravy, pojištění, odpisy nemovitosti apod.),
  • rezidenti ostatních zemí (mimo EU/EHP): sazba 24 % z hrubého příjmu – odpočet nákladů zde možný není.
  • Daň se přiznává čtvrtletně formulářem Modelo 210.
  • Podíl na tržbách vyplácený majiteli správcovskou firmou v modelu cesión de explotación se pro účely daně z příjmu posuzuje stejně jako běžný příjem z pronájmu (výše) – jde tedy o tentýž režim IRNR 19 %/24 %, pokud majitel ve Španělsku nemá vlastní zaměstnance ani provozovnu (v takovém výjimečném případě by se posuzoval jako činnost s tzv. stálou provozovnou a zdaňoval jinak, obdobně firemní dani).
  • Tzv. 60% snížení základu daně, které se u pronájmů ve Španělsku někdy zmiňuje, se týká výhradně dlouhodobého nájmu sloužícího jako trvalé bydliště nájemce, a navíc jen daňových rezidentů Španělska (režim IRPF). Na turistický ani střednědobý pronájem se nevztahuje a u daňových nerezidentů (IRNR) neexistuje vůbec.
  • Stane-li se majitel daňovým rezidentem Španělska, přechází zdanění příjmu z pronájmu z IRNR na IRPF s progresivní sazbou – v takovém případě doporučujeme individuální konzultaci s daňovým poradcem.


Poznámka: uvedené sazby daní a poplatků odpovídají aktuální legislativě v době zpracování textu (srpen 2026) a mohou se v čase měnit – zejména pravidla kolem DPH u krátkodobých pronájmů se od roku 2028 mění. Konkrétní částky (kupní cena, komunitní poplatky, daně) se vždy odvíjejí od konkrétní nemovitosti a lokality – uvedené rozsahy slouží jako orientační vodítko a v konkrétním případě je vhodné si je nechat potvrdit právníkem nebo daňovým poradcem.