Comprar y poseer inmuebles en España

El siguiente resumen responde a las preguntas más frecuentes de los clientes:

Cómo se realiza la compra de una propiedad, cuándo y qué se paga y cuáles son los gastos habituales asociados a la propiedad de una vivienda en España (Andalucía / Costa del Sol).

Los datos son orientativos; las cantidades específicas varían en función de la ubicación, el promotor y el tipo de propiedad.

1. ¿Cómo funciona la compra de bienes inmuebles?

Comprar a un promotor (obra nueva, "sobre plano")

El pago del precio de compra se divide en tres etapas:

Tasa de reserva: aproximadamente entre 6.000 y 10.000 euros, que se utiliza para reservar la propiedad.
Firma del contrato de compraventa: se abona el 30 % del precio de compra, normalmente entre dos y tres meses después de la reserva, una vez completado el proceso KYC/AML (identificación del cliente). Algunos promotores pueden establecer un plan de pagos; por ejemplo, se abona el 15 % al firmar el SOSBK y el 15 % restante en cuotas mensuales durante la construcción.
Entrega de llaves y firma del acta de compraventa ante notario: pago del 70% restante del precio de compra.

El papel del representante legal (bufete de abogados) a lo largo de todo el proceso:

verifica toda la documentación de construcción y propiedad con el promotor,
prepara y explica un borrador de contrato para un contrato futuro (los desarrolladores generalmente se desvían poco de los términos estándar del contrato),
En el caso de financiación hipotecaria, se pone en contacto con el banco del promotor o con otro banco, o ayuda con la selección de un banco; el banco aprobará preliminarmente la solicitud en función de los ingresos y activos del cliente y luego definitivamente después de que la propiedad haya sido tasada por un experto designado por el banco,
se comunica con el promotor y prepara los documentos para el notario antes de entregar la propiedad,
Resuelve las quejas sobre defectos en la propiedad contra el promotor después de la entrega.

Al firmar la escritura de compraventa ante notario, el comprador se convierte en el propietario legal, recibe las llaves y toda la documentación relativa al inmueble (garantías de los electrodomésticos, certificados, etiqueta energética).

Comprar artículos de segunda mano

El comprador paga un impuesto de transferencia del 7% del precio de compra.
La comisión del agente inmobiliario y los honorarios del bufete de abogados están sujetos a acuerdo entre las partes (incluido lo que se incluye en el precio de compra).

2. Costos únicos asociados con la compra

Compra al desarrollador:

DPH (IVA): 10%
Impuesto de transferencia (AJD): 1,2%
Honorarios del bufete de abogados: aprox. 1%
También los honorarios del notario y del registro de la propiedad (no incluidos en el porcentaje anterior).

Comprar artículos de segunda mano:

Impuesto de transferencia (ITP): 7%
Comisión del agente y honorarios del abogado según acuerdo individual.

3. Qué hay que hacer después de la compra

Número NIE: número de identificación fiscal para extranjeros, obligatorio para cada comprador; se solicita en la comisaría de policía local y lo tramita un abogado en virtud de un poder notarial.
Cuenta bancaria: necesaria para cubrir los gastos operativos; se recomienda abrir una en un banco local.
Contratos con proveedores de energía (electricidad, agua), internet y gestión de cobros.
Informar del cambio de titularidad a la SVJ y a las autoridades competentes.
Inscripción de la propiedad en el registro de la propiedad y pago de los impuestos correspondientes.
Cancelación de cualquier hipoteca del promotor sobre la propiedad y su eliminación del registro.
Se recomienda contratar un seguro de hogar.

El propietario de una propiedad en España presenta entonces una declaración anual de impuestos sobre la renta y sobre la propiedad.

4. Costos mensuales regulares de ser propietario de una propiedad.

Gastos de comunidad (SVJ): normalmente entre 150 y 250 EUR al mes; para residencias con instalaciones más amplias (piscinas cubiertas y al aire libre, gimnasio, casa club, bodega, cine, simulador de golf, etc.) entre 400 y 500 EUR al mes; la cuota más alta corresponde al mantenimiento regular de estas instalaciones.
Energía (agua y electricidad): según el consumo real, aproximadamente 100-150 euros al mes.
Internet: aprox. 20 EUR/mes.

5. Impuestos anuales

El impuesto sobre bienes inmuebles IBI (similar al impuesto sobre bienes inmuebles checo) lo fija anualmente el municipio (ayuntamiento) como un porcentaje del valor catastral del inmueble (normalmente entre décimas de porcentaje y alrededor del 1%); la cantidad específica varía de un municipio a otro, y para un piso normal suele ser de cientos de euros al año.
Impuesto IRNR: se aplica a los no residentes que no alquilan la propiedad (la llamada renta imputada por la propiedad, véase también el punto 7 más adelante). La base imponible es del 1,1 % del valor catastral (si se ha revisado en los últimos 10 años), o del 2 % en caso contrario. El tipo impositivo es del 19 % para los residentes fiscales de la UE/EEE y del 24 % para los residentes de otros países. Para un piso normal, el impuesto resultante suele ser del orden de cientos de euros al año. Si la propiedad se alquila durante parte del año, este impuesto imputado se calcula solo proporcionalmente para los días en que no se alquiló; para los días de alquiler efectivo, se paga el impuesto sobre la renta descrito en el punto 7.
Los dos impuestos (IBI e IRNR por vivienda vacía) juntos para un piso normal que no se alquila suelen ascender a entre unos cientos y unos mil euros al año.

6. Alquilar una propiedad

Alquiler a corto plazo (turístico)

Requiere licencia turística (VUT) expedida por la Junta de Andalucía.
La condición es que el SVJ no haya prohibido explícitamente los alquileres turísticos en la vivienda. Según la Ley de Propiedad Horizontal (LPH, art. 17.12, modificación vigente desde abril de 2025, confirmada por la jurisprudencia del Tribunal Supremo), el SVJ puede limitar o prohibir los alquileres por mayoría de 3/5 de los votos de los propietarios, lo que también representa 3/5 de las participaciones en la copropiedad; por lo tanto, no son 2/3, como es habitual, sino 3/5 (60%). Esta norma se aplica en todo el territorio andaluz, no solo en Andalucía.
Sin una licencia turística, el alojamiento no puede ofrecerse en plataformas como Booking o Airbnb.
La licencia se puede transferir al nuevo propietario al comprar una propiedad de segunda mano que ya la tenga, pero la transferencia no es automática: la oficina puede exigir una prueba de cumplimiento de la legislación vigente, por lo que se recomienda comprobar el estado de la licencia y los registros del SVJ antes de la compra.
El IVA para alquileres a corto plazo se gestiona de forma diferente según el modelo de colaboración elegido con la empresa gestora. ANDALIFE COLLECTION, SL presta sus servicios en el primero de los modelos mencionados:
La propiedad se alquila (alquila para su explotación) a una empresa gestora, que continúa gestionándola y factura/paga al propietario un porcentaje de las ventas reales realizadas; este es el modelo más común en la Costa del Sol. En este caso, la factura del propietario a la empresa gestora está sujeta al IVA del 21%, ya que no se trata del alquiler de un apartamento para uso residencial (que estaría exento de IVA), sino de un alquiler a una empresa para uso comercial. Desde el punto de vista fiscal, el propietario se convierte así en un empresario en España y, por lo tanto, en contribuyente del IVA. La propia facturación de la empresa gestora al huésped final puede estar exenta de IVA, a menos que la empresa preste servicios adicionales propios de un hotel (limpieza y cambio de ropa de cama durante la estancia, recepción, etc.); en ese caso, se aplica el IVA del 10%.
El propietario alquila la propiedad directamente a los huéspedes finales por períodos cortos (a su propio nombre, por ejemplo, a través de Booking/Airbnb; la empresa gestora solo presta el servicio). Esto depende de si se ofrecen los servicios de "hotel" mencionados anteriormente para el alquiler: si es así, el alquiler está sujeto al 10% de IVA; si no, puede quedar exento de IVA, pero normalmente sigue siendo necesario registrarse administrativamente como empresario.
En ambos casos, a partir del 1 de julio de 2028, según la Directiva 2025/516/UE, todos los alquileres a corto plazo de hasta 30 noches estarán sujetos al IVA, independientemente de si se prestan servicios adicionales; la diferencia entre los modelos se elimina a efectos de la exención del IVA.
Ser contribuyente del IVA implica trámites administrativos adicionales, pero también permite solicitar la devolución del IVA pagado al adquirir una propiedad. Según la normativa general para inmuebles de inversión, la deducción del IVA se calcula para un periodo de 10 años desde la adquisición. Si la propiedad deja de alquilarse antes, se reembolsa la parte proporcional del IVA correspondiente a los años restantes.

Alquiler a medio plazo (2–11 meses)

No está sujeto a la normativa de licencias turísticas.
No está sujeto al IVA.

7. Impuesto sobre la renta del alquiler

Se aplica a todas las formas de alquiler descritas anteriormente (a corto plazo/turístico, a medio plazo y participación en las ventas pagada por la empresa gestora en el modelo de cesión de explotación): en el momento en que la propiedad genera ingresos reales por alquiler, en lugar del impuesto imputado del punto 5, se paga el impuesto sobre los ingresos reales:

Los no residentes (el caso más común) tributan los ingresos por alquiler con impuestos IRNR:
Residentes de la UE/EEE: tasa del 19% de los ingresos netos: se pueden deducir los gastos demostrables asociados al alquiler (gastos de comunidad, energía, reparaciones, seguros, depreciación de la propiedad, etc.).
Residentes de otros países (fuera de la UE/EEE): tipo impositivo del 24% de los ingresos brutos; en este caso no es posible deducir los gastos.
El impuesto se declara trimestralmente utilizando el formulario Modelo 210.
La parte de las ventas que la empresa gestora paga al propietario en el modelo de cesión de explotación se valora a efectos del impuesto sobre la renta de la misma forma que los ingresos por alquileres ordinarios (véase más arriba); por lo tanto, se aplica el mismo régimen IRNR del 19 %/24 %, si el propietario no tiene empleados ni establecimiento propio en España (en tal caso excepcional, se valoraría como una actividad con un denominado establecimiento permanente y se gravaría de forma diferente, similar al impuesto de sociedades).
La denominada reducción del 60 % de la base imponible, que a veces se menciona en relación con los alquileres en España, se aplica exclusivamente a los alquileres de larga duración que constituyen la residencia permanente del arrendatario, y únicamente a los residentes fiscales en España (régimen IRPF). No se aplica a los alquileres turísticos ni de media duración, y no existe en absoluto para los no residentes fiscales (IRNR).
Si el propietario se convierte en residente fiscal en España, la tributación de los ingresos por alquiler pasa del IRNR al IRPF de forma progresiva; en este caso, recomendamos consultar individualmente con un asesor fiscal.

Nota: los tipos impositivos y tasas indicados corresponden a la legislación vigente en el momento de redactar este documento (agosto de 2026) y pueden variar con el tiempo; en particular, la normativa sobre el IVA aplicable a los alquileres a corto plazo ha estado en constante cambio desde 2028. Los importes específicos (precio de compra, gastos de comunidad, impuestos) dependen siempre de la propiedad y la ubicación concretas; los rangos indicados son orientativos y, en cada caso concreto, conviene consultar con un abogado o asesor fiscal para confirmarlos.